핵심 요약
- 집을 갖고 있는 동안 매년 내는 세금인 ‘보유세’(재산세+종합부동산세)를 정부가 선진국 수준으로 올리기로 방향을 잡았다. 이재명 대통령은 “3배는 올려야 하지만, 그러면 폭동 비슷한 상황이 벌어질 수 있다”고 말했다.
- 이 대통령은 SNS로 직접 ‘보유세 6대 쟁점’을 던지며 국민 의견을 물었고, 정부는 종부세 계산 기준인 공정시장가액비율을 60%에서 최대 100%까지 올리는 방안을 검토 중이다. 100%까지 오르면 1인당 평균 종부세 부담은 324만원에서 832만원으로 늘어난다.
- ‘똘똘한 한 채’로 불리던 고가주택 장기보유 절세 전략도 막힌다. 실거주하지 않아도 받던 양도세 감면을 없애는 방안이 검토되고 있으며, 구체안은 7월 말~8월 초 발표될 예정이다.
보유세, 도대체 뭐길래 이렇게 논란이 될까
부동산에 붙는 세금은 크게 두 가지다. 집을 사고 팔 때 한 번 내는 거래세(취득세, 양도소득세)와, 집을 갖고 있는 동안 해마다 내는 보유세(재산세, 종합부동산세)다. 요즘 논란이 되는 건 후자, 매년 내는 보유세 쪽이다.
재산세는 집이 있으면 누구나 낸다. 반면 종합부동산세(종부세)는 집값이 일정 기준을 넘는 사람에게만 추가로 붙는다. 지금 기준으로는 1세대 1주택자는 공시가격 12억원, 다주택자는 합산 9억원을 넘으면 종부세 대상이 된다. 즉 지금 정부가 손보려는 건 “고가 주택이나 여러 채를 가진 사람이 매년 내는 세금을 더 걷을지 말지”의 문제다.
그동안 보유세는 오르락내리락해왔다
종부세는 2005년 노무현 정부 때 처음 도입됐다. 집값이 비싼 사람에게 세금을 더 물려 투기 수요를 억누르겠다는 취지였다. 이후 정권이 바뀔 때마다 보유세 강도는 크게 출렁였다.
문재인 정부 시절에는 종부세 과세표준을 정하는 ‘공정시장가액비율’이 95%까지 올랐다. 공시가격의 95%를 기준으로 세금을 매겼다는 뜻으로, 보유세 부담이 커지면서 조세 저항도 상당했다. 반대로 윤석열 정부 들어서는 이 비율이 60%로 낮아졌고 종부세 기준도 완화되면서, 최근 몇 년간 보유세 부담은 눈에 띄게 줄어든 상태였다.
그 사이 서울을 비롯한 주요 지역 집값은 계속 올랐고, “집을 가진 사람과 못 가진 사람의 격차가 세금 때문에 더 벌어졌다”는 문제의식이 다시 불거졌다. 이재명 정부가 “보유세를 정상화해야 집값을 잡을 수 있다”고 나선 배경이다.
대통령이 SNS로 직접 던진 ‘보유세 6대 쟁점’
이 대통령은 지난 7월 10일 자신의 SNS에 보유세와 관련한 6가지 쟁점을 직접 나열하고 국민 의견을 구했다. 7월 23일 예정된 부동산정책 국민대토론회를 앞두고 여론을 미리 들어보려는 취지였다. 쉽게 풀면 다음과 같다.
- 얼마나 올릴 것인가 — 지금 보유세가 선진국에 비해 낮다는 데는 공감대가 있지만, 어느 수준까지 올릴지가 첫 번째 쟁점이다.
- 내가 사는 집과 남에게 세를 준 집을 얼마나 다르게 취급할 것인가 — 실거주 1주택자와 비거주·다주택자 사이의 세 부담 차이를 어느 정도로 벌릴지의 문제다.
- 아주 비싼 집 한 채는 봐줄 것인가 — 실제 거주하더라도 집값이 극단적으로 비싸면 별도로 더 걷을지 여부다.
- ‘아주 비싼 집’의 기준선을 얼마로 잡을 것인가 — 10억원, 20억원, 30억원 중 어디를 기준으로 삼느냐에 따라 대상자 수가 크게 달라진다.
- 보유세와 양도세(팔 때 내는 세금)를 함께 조정할 것인가 — 보유세를 올리는 대신 팔 때 세금은 낮춰줘 매물이 나오도록 유도할지의 문제다.
- 더 걷은 세금을 어디에 쓸 것인가 — 늘어난 세수를 지방재정 등 어디에 배분할지에 대한 것이다.
7월 23일 국민대토론회에서 이 대통령은 “과거에 보유세 정상화를 했다면 집값이 이렇게까지 오르지 않았을 것”이라며 “통상적인 선진국 수준으로 하려면 한 3배는 올려야 하는데, 3배 올리면 아마 폭동 비슷한 상황이 벌어지지 않겠느냐”고 말했다. 그러면서도 ‘실거주 1주택자는 감면, 비거주·초고가는 가중’이라는 큰 원칙은 재확인했다.
‘똘똘한 한 채’에 대한 양도세 감면도 손본다
보유세만큼 논란인 게 ‘장기보유특별공제’다. 예를 들어 10억원에 산 집을 20억원에 팔았다면 차익 10억원에 양도소득세가 붙는데, 오래 갖고 있었거나 오래 거주했을수록 이 차익 중 일부를 공제(면제)해준다. 지금 제도는 보유 기간이 길면 최대 40%, 거주 기간까지 길면 합쳐서 최대 80%까지 깎아준다.
정부는 이 ‘보유 기간’ 공제를 이르면 2028년부터 없애고, 실제로 산 기간(거주 기간)에 대한 공제만 남기는 방안을 검토 중이다. 전체 공제 한도도 10억원대로 제한하는 방안이 함께 논의되고 있다. 실거주 여부와 무관하게 세제 혜택을 누리던 갭투자·장기 보유 전략을 겨냥한 조치다. 이와 함께 종부세를 매길 때 ‘집이 몇 채인지’가 아니라 ‘집값이 얼마인지’를 기준으로 삼자는 논의도 진행 중이다.
그래서 실제로 얼마나 더 내게 되나
정부가 검토 중인 방법 중 가장 간단한 건 공정시장가액비율을 올리는 것이다. 법을 새로 만들 필요 없이 시행령만 바꾸면 되기 때문이다. 국회예산정책처 추계에 따르면 이 비율을 조정할 경우 주택분 종합부동산세는 다음과 같이 달라진다.
| 공정시장가액비율 | 60%(현행) | 80% | 95% | 100% |
|---|---|---|---|---|
| 주택분 종부세 총액 | 1조 4763억원 | 2조 8425억원 | 3조 5494억원 | 3조 7902억원 |
| 1인당 평균 부담 | 324만원 | 624만원 | 780만원 | 832만원 |
재산세까지 합친 전체 주택분 보유세는 80% 적용 시 10조원대로 늘고, 서울 지역 부담은 21%가량 커질 것으로 추산된다. 다만 정부는 모든 주택에 일괄 적용하기보다, 중간 가격대 주택의 부담은 현 수준으로 유지하고 비거주·초고가 1주택 등 특정 계층에만 비율을 높이는 ‘선별 인상’ 쪽으로 가닥을 잡고 있다.
찬반이 팽팽하게 갈리는 지점
국민의힘 나경원 의원은 “본인 집을 팔아 치우자마자 국민을 향해 보유세 3배를 들먹이는 이중성”이라고 비판했고, 박수영 의원은 “공급 대신 세금으로 부동산을 잡으려다 실패한 문재인 정권의 포퓰리즘 재탕”이라며 반발했다.
여당인 더불어민주당 내부에서도 이견이 있다. 이언주 의원은 과도한 보유세 인상이 조세 저항을 부르고, 세 부담이 결국 임차인에게 전가돼 전월세난을 키울 수 있다고 우려했다. 전문가들 사이에서도 보유세 인상이 매물 잠김을 심화시킬 수 있다는 우려와, 조세 형평성 확보를 위해 불가피하다는 주장이 맞서고 있다.
김용범 대통령실 정책실장은 반도체 호황으로 창출된 부가 부동산으로 흡수되면 경기 호황이 오래가지 못한다며 보유세·양도세 조정이 필요하다는 입장을 밝히는 한편, 보유세 강화에 따른 다주택자의 ‘퇴로’ 마련도 함께 검토하고 있다고 언급했다.
앞으로 일정은 어떻게 되나
김용범 정책실장은 “7월 말, 8월 초 세제개편안을 발표하겠다”고 예고했다. 기획재정 당국이 세법개정안을 발표하면 입법예고와 국무회의를 거쳐 9월 정기국회에 제출되는 절차를 밟는다. 국회를 통과하면 연말 공포되고, 통상 다음 해 1월 1일부터 시행되는 것이 일반적인 세법 개정 절차다.
실거주는 감면, 비거주·초고가는 중과라는 큰 방향은 정해졌지만, 초고가 기준선과 공정시장가액비율 인상 폭·적용 대상, 장특공제 폐지 시점과 유예 기간 등 세부 수치는 아직 확정되지 않았다. 여당 내 이견과 야당의 강한 반발을 감안하면 정기국회 심의 과정에서 발표안이 상당폭 조정될 가능성이 있다. 다주택자에게 매도 유예 기간이나 세 부담 상한을 함께 제시할지가 시장의 매물 출회 여부를 가를 변수로 꼽힌다.
참고: 한국일보, 파이낸셜뉴스, 뉴스1, 뉴스핌, 헤럴드경제, 아주경제, 뉴스토마토, MBC뉴스, 경향신문, 더퍼블릭, 문화일보, 이데일리, 디지털타임스, 이투데이, 한국경제TV, 한국경제, 국회예산정책처 자료 등을 종합했다. (2026년 7월 30일 기준)
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